как получить квартиру в собственность со скидкой до 40% рыночной стоимости

Возможность купить квартиру или вторичное жилье недорого, по цене ниже ее оценочной стоимости, дает рента — особый вид договора отчуждения имущества.

Действующее законодательство Украины допускает отчуждение жилой недвижимости по договору ренты. Рента — операция, которая несет выгоду ее получателю как вознаграждение за передачу имущества иному лицу. Выгоду плательщика ренты/получателя жилья, составляет переданное ему имущество. Выплата компенсации за имущество растянута во времени и разбита на фиксированные платежи.

Domik. ua выяснил, какие правовые особенности надо учитывать при заключении договоров ренты жилой недвижимости.

Особенности передачи имущества в ренту

Правила передачи имущества в ренту описаны в главе 56 раздела 3 книги 5 «Обязательственное право» Гражданского кодекса Украины (ГКУ).

По правилам статей 731—743 главы 56 ГКУ, договор ренты — это соглашение сторон, по которому получатель ренты передает свое имущество в собственность её плательщику. Выплата ренты производится в денежной или иной форме. Участниками договора ренты могут быть физические или юридические лица.

В зависимости от сроков выплат стороны могут заключить договоры, описанные ниже.

1. О бессрочной ренте:

— действует все время дееспособности плательщика ренты;

— право собственности на полученное в ренту имущество сохраняется за получателем и после смерти собственника, передавшего это имущество;

— законодатели не ограничили период, на который можно заключать бессрочный договор.

2. О срочной ренте:

— действует в течение оговоренного периода;

— момент прекращения регулярных рентных выплат стороны определяют в договоре.

При совершении договора ренты всегда возникает отягощение на земельный участок, жилую недвижимость или иной его предмет. Это означает, что плательщик ренты/получатель имущества может отчуждать объект только при согласии получателя ренты/бывшего собственника.

Выплата ренты совершается с периодичностью, установленной в договоре, в ином случае — ежеквартально.

За просрочку выплаты ренты плательщик выплачивает получателю ренты проценты. Размер процентных выплат за просрочку стороны устанавливают в договоре.

Платная и бесплатная передача прав на имущество по договору ренты

Передача прав на имущество по договору ренты может быть платной и бесплатной. При платной передаче договор совершается в два этапа. Первый этап обеспечивает договор передачи прав за определенную денежную сумму. Ее размер стороны вычисляют как долю от оценочной стоимости имущества. Размер доли устанавливается не меньше действующего значения учетной ставки Национального банка Украины. Начиная с 26.01.2018, учетная ставка составляет 16%. Второй этап обеспечивает договор о выплате ренты. Оба договоры подлежат нотариальной регистрации.

На практике есть возможность применить форму договора ренты, в котором последовательно прописаны условия совершения первого и второго этапа — сделку легализует один документ.

Если права на имущество передаются бесплатно, стороны нотариально фиксируют соответствующий и заключают договор о рентных выплатах.

Права и обязанности плательщика ренты

Законодатели предоставили плательщику ренты такие права:

1. Отчуждать переданное ему под выплату ренты имущество только при согласии получателя ренты.

2. Если плательщик ренты произвел отчуждение жилой недвижимости при согласии получателя ренты, то обязанности плательщика переходят к покупателю объекта.

3. В случае отчуждения недвижимого имущества к покупателю переходят обязанности плательщика ренты.

4. Право отказаться от договора:

— условия договора, в котором не предусмотрена возможность отказа, ничтожные;

— стороны могут установить в договоре условия отказа плательщиком ренты от договора.

5. Договор ренты прекращается через три месяца после дня, когда получателю ренты был вручен письменный отказа его плательщика. Обязательное условие для выполнения этого правила — полный расчет между участниками договора.

Законодатели отдельно предусмотрели условия, на которых возможен отказ от договора плательщика бессрочной ренты. Плательщик может отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Стороны определяют цену выкупа в договоре. В ином случае выкуп можно совершить по цене, которая равна годовой выплате ренты.

Права получателя ренты

Получатель ренты имеет право на расторжение договора в таких случаях:

— плательщик просрочил выплату ренты на срок более года;

— плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

— плательщик ренты признан неплатежеспособным;

— плательщик ренты не в состоянии выплачивать ренту в оговоренные сроки и установленных размерах из-за явных существенных обстоятельств.

Законодатели допускают разрыв сделки и по иным обстоятельствам, если стороны предусмотрели их в договоре.

Преимущества и риски договора ренты

Договоры ренты представляют интерес для владельцев жилья преклонного возраста, у которых ограничены средства для содержания недвижимости и должного жизненного обеспечения. Законодатели сформулировали положения ГКУ о ренте так, что приоритет получили условия договора, которые по согласованию установили стороны. Безусловные положения статей 731—743 главы 56 ГКУ вступают в силу, только в случае, если стороны не закрепили в договоре свои условия.

Этот правовой принцип позволяет сторонам сформулировать договор так, что передавший свое жилье в ренту человек может жить в нем и дальше, после утраты права собственности. Отличие ренты с таким условием от договора пожизненного содержания в том, что вознаграждение за передачу жилья поступает только в виде оплаты. При договоре пожизненного содержания обязательны выполнения условий ухода и заботы о человеке, который передал свое жилье другому лицу/лицам.

Также договор ренты интересен молодым семьям и одиноким молодым людям, которые столкнулись с необходимость получить жилье в сжатые сроки, но цены первичного и вторичного рынка им пока недоступны.

Согласно экспертным данным, которые приводил Domik. ua, снижение стоимость получения жилья по договору ренты возможно в пределах 20-40% по сравнению с ценой при сделке купли-продажи.

Какие преимущества и риски несет договор ренты ее получателям и плательщикам показывает приведенная ниже таблица:

Договор ренты совершается преимущественно с объектом значительной стоимости — домом на участке, многокомнатной квартирой

— Самостоятельный поиск для жилья безупречного в правовом отношении объекта ренты.